Выселение члена семьи  бывшего собственника жилого дома (квартиры): закон и практика

Право собственности  на жилое помещение – это право собственника на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Собственник жилья самостоятельно, по собственному усмотрению осуществляет такое свое право. Он может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону: осуществлять ремонт и различные изменения в квартире (жилом доме); использовать их для проживания; продавать, дарить и т.д. Кроме этого, собственник может использовать принадлежащее ему жилое помещение для занятия иными, кроме промышленного производства, видами хозяйственной деятельности. При этом собственник не вправе нарушать прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и обязан соблюдать санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома.

Такова суть содержания института права собственности на жилой дом (квартиру). Несомненно, новый собственник жилого дома (квартиры) не должен быть ограничен другими лицами в возможности реализации своих полномочий собственника относительно жилья. Однако, право собственности на имущество (вещь) – это категория гражданско-правовая. Права собственника квартиры (жилого дома) защищены ГК Украины и законом Украины «О собственности».

Исходя из содержания ст.ст. 1, 9 ГК Украины можно сделать вывод, что жилищные правоотношения гражданским законодательством не регулируются (закон Украины «О собственности» также относится к последнему). Исключением из данного вывода является лишь ст. 62 ЖК Украины, которая допускает применение правил гражданского законодательства к отношениям, вытекающим из договора найма, т.е. к главе 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда» ЖК Украины. Таким образом, отношения по пользованию жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилищного фонда (глава 6 ЖК Украины) гражданское законодательство не регулирует.

Часть третья ст. 47 Конституции Украины гласит: «Никто не может быть принудительно лишен жилья, иначе как на основании закона по решению суда». Конкретизирует данную конституционную правовую норму часть третья ст. 9 ЖК Украины: «Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных законом». Именно ЖК Украины регулирует жилищные отношения в нашей стране (ст. 2 ЖК Украины).

А теперь подробнее проанализируем ситуацию, которая возникает при подаче в суд иска новым собственником жилого дома (квартиры) против проживающего там члена семьи бывшего собственника этого жилого помещения.

При приобретении жилого дома (квартиры) или позднее собственник вправе вселить в свое жилье членов своей семьи, коими являются супруг собственника, их дети и родители. Таковыми могут являться и другие лица, если они будут признаны членами семьи собственника в связи с тем, что постоянно проживают с ним и ведут с ним общее хозяйство (часть вторая ст. 64 ЖК Украины). Вселившись в занимаемое собственником жилье, зарегистрировавшись в органах паспортной службы, члены семьи собственника жилого дома (квартиры) приобретают право пользования жилым помещением, если при их вселении не было заключено иное соглашение о порядке пользования жильем. С согласия собственника член его семьи вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других членов семьи (несовершеннолетние дети вселяются к родителям без получения такого согласия).

Наряду с вышеуказанными правами члены семьи собственника жилого дома (квартиры) несут и обязанности. Закон обязывает их бережно относиться к жилью, участвовать в расходах по содержанию жилого помещения, придомовой территории и производству ремонта (для совершеннолетних членов семьи собственника). Даже прекращение семейных отношений с собственником не лишает их права пользования занимаемым помещением.

Как видно из содержания ст. 156 ЖК Украины член семьи собственника жилого дома (квартиры), вселившись в жилое помещение в установленном законом порядке и исполняя надлежаще свои обязанности, приобрел право пользования занимаемым жильем и может быть выселен из него или ограничен в праве пользования им только по основаниям и в порядке, предусмотренных законом.

ЖК Украины не предусматривает правовых оснований для выселения члена семьи бывшего собственника жилья в случае перехода права собственности на жилой дом (квартиру) к другому лицу: они отсутствуют в главе 6 ЖК Украины. Таковыми могут лишь являться отказ члена семьи бывшего собственника заключить соглашение с новым собственником о внесении платы за пользование жильем и коммунальные услуги (т.е. неисполнение членом семьи бывшего собственника своих обязанностей) и нарушение правил совместного проживания, систематическое разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению. В этих случаях его можно выселить без предоставления иного жилья. Как быть новому собственнику, если таковых нарушений нет?

На практике новые собственники подают в суды иски об устранении препятствий в пользовании имуществом, выселении и отмене регистрации (так называемые негаторные иски, основывающиеся на части 2 ст. 48 закона Украины «О собственности»). При этом новый собственник обязан доказать в суде ограничения его прав на пользование и распоряжение жильем со стороны проживающего там лица. Он может это сделать, если у него нет иного жилья для проживания, и член семьи бывшего собственника действительно препятствует ему в этом (в 2-х -  или более комнатной квартире это небесспорно). Регистрация же лица в органах паспортной службы никак не может помешать новому собственнику произвести отчуждение принадлежащего ему жилья. В такой ситуации закон не предусматривает каких-либо ограничений права распоряжения жильем.

Коллеги – юристы могут мне возразить, приводя в обоснование своей позиции довод об абсолютности прав собственника имущества (его право требовать устранения любых нарушений или ограничений своего права). Но, во-первых, эти нарушения (ограничения) нужно ещё доказать. Во-вторых, ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит обязанности члена семьи бывшего собственника освободить занимаемое жилье в связи с изменением собственника, а также положений о прекращении в этом случае права пользования лицом занимаемым жилым помещением. В связи с прекращением права собственности у старого собственника прекращаются права владения, пользования и распоряжения жильем, однако нигде в законе не говорится о прекращении права пользования им у членов его семьи. Не предусмотрен законом, как того требует ст. 9 ЖК Украины, и порядок выселения члена семьи бывшего собственника в таком случае. Вкупе со ст.ст. 1,9 ГК Украины, ст.ст. 9, 62 ЖК Украины и, применяя специальное правило римских юристов: «Специальный закон вытесняет закон общий», можно прийти к выводу о необходимости применения ЖК Украины как специального закона по отношению к ГК Украины в области регулирования жилищных отношений.

Судебная практика на этот счет неоднозначна: некоторые судьи удовлетворяют такие иски, основывая свои решения на производности (зависимости)  прав членов семьи бывшего собственника от прав самого собственника, а некоторые судьи применяют ст. 47 Конституции Украины и ст. 9 ЖК Украины, отказывая новым собственникам в удовлетворении иска.

Автор настоящей публикации хотел лишь обратить внимание читателей на те проблемные вопросы, которые затрагивались в данной статье. Он никому не навязывает своего мнения на этот счет. Как  видно читателям, затронутая автором категория дел и сопутствующие им вопросы на практике разрешаются по-разному, и в связи с возникшей коллизией нельзя утверждать об абсолютной правоте и законности действий новых собственников, связанных с подачей исков к  членам семьи бывшего собственника.  С учетом изложенных в данной статье доводов и норм законов у оставшихся проживать в жилом доме (квартире) членов семьи бывшего собственника при условии соблюдения ими своих обязанностей есть правовая позиция защиты, и они могут пытаться защищать себя в суде. Особенно это касается случаев, когда у них нет иного жилого помещения для проживания.

                                                                                      Адвокат Колтунович В.В.