Влияет ли государственная регистрация договора на его заключение?

Преамбула: 01.01.2004г. вступил в силу новый  Гражданский кодекс Украины. Данный кодекс значительно расширил круг сделок, подлежащих государственной регистрации. Кроме этого, по определенной категории договоров (договор управления недвижимым имуществом; договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года; договор пожизненного содержания и др.) законодатель определил государственную регистрацию договора как обязательный составной элемент формы такого договора и поставил момент заключения упомянутых договоров в зависимость от момента его государственной регистрации. Как это часто случается в нашей стране, законом государственная регистрация сделок (договоров) была предусмотрена с 01.01.2004г., а порядок такой регистрации, перечень органов, её осуществляющих, их права и обязанности в г. Севастополе (впрочем, как и по всей Украине) были определены значительно позднее, примерно через 7-8 месяцев. Несмотря на это, нотариусы удостоверяли вышеуказанные договоры, которые впоследствии не регистрировались. Автору настоящей публикации пришлось на практике столкнуться с такой ситуацией, защищая в суде интересы клиента. О том, что может повлечь за собой отсутствие государственной регистрации договора, её непосредственной взаимосвязи с моментом заключения самого договора и пойдет речь в данной статье. Затронутые в ней вопросы актуальны, т.к. практически все договоры, подлежащие государственной регистрации, взаимосвязаны с недвижимым имуществом.

Многие из читателей приобретали в собственность жилые дома по договорам  купли – продажи и прекрасно знают о том, что такие договоры заключались в письменной форме, нотариально удостоверялись, после чего новый собственник дома регистрировал в КП «БТИ и ГРОНИ» г. Севастополя права собственности на приобретенный объект недвижимости. Действительно согласно действующей до 01.01.2004г. норме ст. 227 ГК Украины 1963г. договор купли-продажи жилого дома подлежал нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон по нему выступало физическое лицо (гражданин).  Впоследствии данный договор подлежал  регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов.

Несмотря на то, что обязанность регистрации указанного договора была предусмотрена ст. 227 ГК Украины, именуемой «Форма договора купли-продажи жилого дома», такую регистрацию нельзя было считать обязательным элементом формы данного вида договоров. Во-первых, это было вызвано тем, что регистрация таких договоров не отграничивалась от регистрации  права собственности на жилые дома.  Действующим на тот момент законодательством не был предусмотрен механизм регистрации самих договоров купли-продажи жилых домов: бюро технической инвентаризации лишь осуществляли государственную регистрацию сначала объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических и физических лиц, а с февраля 2002г. – регистрацию прав собственности на такое имущество на основании Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002г. № 7/5 (с последующими изменениями и дополнениями).

Во-вторых, согласно части первой ст. 227 ГК Украины 1963г. лишь несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи жилого дома влекло за собой недействительность этого договора. Вследствие этого на практике судьи оценивали регистрацию в исполкоме (БТИ) как имеющую преимущественно административно-правовое значение и ни коим разом не влияющую на заключение или действительность договора.

01.01.2004г. вступил в силу новый ГК Украины 2003г. Данный кодекс содержит статьи 182 и 210 (государственная регистрация прав на недвижимость и государственная регистрация сделок), содержание которых позволяет сделать заключение: государственная регистрация права собственности на объект недвижимости и государственная регистрация сделки, посредством которой этот объект приобретается в собственность, - это абсолютно разные правовые явления.

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется БТИ на основании вышеуказанного приказа Министерства юстиции Украины от 07.02.2002г. № 7/5. Данный приказ действует и в настоящее время, несмотря на принятие 01.07.2004г. закона Украины «О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»  № 1952 – IV и вступление его в силу 03.08.2004г[1]. До сего момента в Украине не создана единая система органов регистрации прав и не сформирован Государственный  реестр прав в составе государственного земельного кадастра.  Вследствие этого на основании пункта 5 раздела V «Заключительные положения» закона Украины от 01.07.2004г. № 1952 – IV регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ в соответствии с приказом Минюста № 7/5.

Государственная регистрация сделок (договоров) осуществляется лишь в случаях, установленных законом. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются совершенными с момента их государственной регистрации. Такое правило совершения сделок, подлежащих госрегистрации, содержится в части 1 ст. 210 ГК Украины. Аналогичное специальное правило, определяющее момент заключения договора, подлежащего госрегистрации, установлено частью 3 ст. 640 того же Кодекса: такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

При введении в действие с 01.01.2004г. нового Гражданского кодекса Украины в нашей стране отсутствовал как закон, определяющий порядок государственной регистрации сделок (договоров), так и соответствующий подзаконный акт. Лишь 26.05.2004г. Кабинет Министров Украины принял постановление № 671, которым был утвержден Временный порядок государственной регистрации сделок. Это постановление опубликовано в официальном издании 11.06.2004г[2]. В связи с тем, что в данном постановлении не был предусмотрен более поздний срок его вступления в силу, то оно в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Украины от 10.06.1997г. № 503/97 «О порядке официального обнародования нормативно-правовых актов и вступления их в силу»  вступило в силу с момента его принятия, т.е. с 00 часов 27.05.2004г.

В упомянутом  постановлении был определен перечень сделок (договоров), подлежащих государственной регистрации:

-         договор купли-продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;

-         договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;

-         договор пожизненного содержания (ухода), по которому приобретателю в собственность передается недвижимое имущество;

-         договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем один год;

-         договор управления недвижимым имуществом;

другие сделки, государственная регистрация которых предусмотрена законом (к примеру, договор коммерческой концессии). Временным порядком государственной регистрации сделок было установлено, что таковая проводится путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок (единую компьютерную базу данных, содержащую информацию о сделках, подлежащих госрегистрации, которая обеспечивает её хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа). Держателем данного реестра, который обеспечивает  его ведение, определено Министерство юстиции Украины, а регистраторами – нотариусы (как  частные, так и государственных нотариальных контор), которые проводят государственную регистрацию сделок. Они осуществляют госрегистрацию сделок путем внесения записи в реестр одновременно с нотариальным удостоверением сделки. При этом нотариусы, не имеющие доступа в компьютерную базу данных реестра, в день удостоверения сделки обязаны направлять один экземпляр договора регистратору, который в день получения этого экземпляра вносит соответствующую запись в реестр. О внесении записи в реестр регистратор выдает сторонам сделки или уполномоченным ими лицам экземпляр изъятия (документа, свидетельствующего о внесении записи в реестр). Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в реестр.

Что же произошло на практике с ведением Государственного реестра сделок? В соответствии с пунктом 4 ПКМУ от 26.05.2004г. № 671 было постановлено Министерству юстиции Украины принять в течение трех месяцев меры для обеспечения ведения Государственного реестра сделок (т.е. до 28.08.2004г.).  Несмотря на это, в постановлении ничего не говорилось о дате его (постановления) введения в действие или об отложении введения в действие до создания (обеспечения ведения) реестра. В нашем городе обеспечение ведения реестра путем подключения к нему городского управления юстиции и всех нотариусов было произведено 02-03.08.2004г., а первая госрегистрация договора датируется 05 августа 2004г.

Таким образом нотариусы в период с 01.01.2004г. и до 05.08.2004г. нотариально удостоверяли договоры, подлежащие госрегистрации, но последнюю не производили. В пункте 4 Заключительных и переходящих положений ГК Украины2003г. говорится, что данный кодекс применяется к гражданским отношениям, возникшим после вступления его в силу (т.е. ко всем сделкам (договорам), совершаемым (заключаемым) после 01.01.2004г.). Никаких исключений из этого правила Гражданский кодекс Украины не содержал и не содержит. Вследствие  этого все вышеупомянутые договоры с 01.01.2004г. считаются заключенными с момента их государственной регистрации (ст.ст. 640, 657, 746 и  др.).

Заключение договора – это достижение сторонами в надлежащей, установленной законом форме соглашения по всем существенным условиям такого договора. Интересующая нас категория договоров считается заключенными с момента их госрегистрации. Законом установлена и форма для таких договоров – письменная,  нотариальное удостоверение и государственная регистрация  (ст.ст. 657, 745 и др.). На основании заключенного договора у его сторон возникают определенные права и обязанности, в том числе и право собственности по соответствующей категории договоров. Именно на основании надлежаще заключенного договора купли-продажи жилого дома (квартиры) БТИ вправе производить государственную регистрацию  права собственности на данный объект недвижимости за конкретным лицом. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным.

При незаключенном договоре правоотношения между его сторонами вообще не возникают и не существуют. По сути, стороны ошибочно воспринимают юридически безразличный факт как факт юридический. В этом случае у сторон не возникают права и обязанности по договору. Незаключенный надлежаще договор не может быть признан судом недействительным, и отсутствуют правовые основания для применения двусторонней реституции (возвращения сторон в положение, существовавшее до заключения договора). Исполнение такого договора никак не влияет на его заключение: раз у сторон не возникли права и обязанности, то и все действия во исполнение незаключенного договора не влекут за собой для сторон соответствующих юридических последствий. В такой ситуации стороны выражают волю на совершение сделки, но не совершают её в необходимой по закону форме. Исполнив что-либо по незаключенному договору каждая из его сторон лишь вправе требовать от противоположной возврата неосновательно приобретенного имущества путем заявления соответствующего иска в суд.

Обобщая вышеизложенное приходим к выводу: государственная регистрация указанных видов сделок (договоров) – это обязательная, надлежащая, установленная законом форма таковых сделок (договоров), без которой их нельзя считать совершенными (заключенными).

В нашем городе, несмотря на отсутствие в период с 01.01.2004г. примерно до начала августа 2004г. Государственного реестра сделок, все нотариусы нотариально удостоверяли договоры, но не производили их госрегистрацию. Как это очень часто происходит, был принят закон, который вступил  в силу, а механизм исполнения этого закона отсутствовал. Нотариусов можно понять: они должны исполнять свои обязанности независимо от степени правового регулирования той или иной ситуации. Древние римские юристы говорили: «Закон суров, но это закон». В Украине действует принцип верховенства права. Закон является актом высшей юридической силы и обязателен для исполнения всеми органами государственной власти, местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Принятие ПКМУ от 26.05.2004г. № 671 и его вступление в силу с указанной даты соответствовало требованиям ст. 210 ГК Украины. Отсутствие механизма его применения на практике не может служить правовым основанием для его невыполнения.3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Они, как указано выше, должны регистрироваться одновременно с их нотариальным удостоверением (т.е. в присутствии обеих сторон таких договоров). Временный порядок госрегистрации сделок не допускает иного порядка её осуществления. Эти сделки не могут быть зарегистрированы позднее или в отсутствие одной из сторон.

Договоры, нотариально удостоверенные, но не зарегистрированные в период с 26.05.2004г. до начала августа 2004г., по мнению автора, не могут считаться надлежаще заключенными в отсутствие госрегистрации. Формально таковыми должны быть и договоры, удостоверенные нотариусами в период с 01.01.2004г. по 25.05.2004г., но в этот момент отсутствовал как закон, так и подзаконный акт, определяющие порядок госрегистрации сделок. Формальная определенность – вот главное, что отличает право от многого иного.

Все это автором настоящей статьи подчеркивается лишь для того, чтобы читатели поняли: в будущем может возникнуть ситуация, когда одна из сторон договора, подлежащего госрегистрации и нотариально удостоверенного в вышеуказанный период, подаст в суд иск к другой стороне о признании данного договора незаключенным в связи с отсутствием его госрегистрации. Хочется надеяться, что нотариусы в будущем не будут предъявлять при последующем отчуждении объекта недвижимости требований в данной части. Сложно сказать как на это в будущем посмотрят наши судьи, но пока отсутствие госрегистрации договоров в оговоренный период  не слишком затрагивает их внимание. Надеюсь, что в перспективе с такими незарегистрированными договорами не сложится ситуация, подобная сделкам купли-продажи квартир, совершенным на биржах.

 Адвокат Виктор Колтунович. 

[1] «Голос Украины», 2004г., № 142, стр. 12-14

[2] «Офіційний вісник України”, 2004г., № 21, стр. 29-32