После
этого у доверителя возникает обязанность по дальнейшему внесению средств в ФФС
(для оплаты остальных единиц измерения объекта инвестирования), а управитель
изымает данный объект из перечня объектов, имеющихся в его предложении, и
обязан внести доверителя в перечень доверителей, которым застройщик передает в
собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. Закрепление объекта
инвестирования за доверителем является подтверждением заказа на сооружение
этого объекта как составной части объекта строительства.
Стоимость вносимой доверителем
денежной суммы в ФФС рассчитывается управителем исходя из коэффициентов этажа и
комфортности объекта инвестирования, установленной текущей цены единицы
измерения объекта строительства. Обращаю
внимание читателей, что при повышении текущей цены единицы измерения на объект инвестирования доверитель не вносит
управителю дополнительные средства!!!
Средства в ФФС доверителем вносятся
в национальной валюте Украины в наличной или безналичной форме. Доверитель
может вносить средства как лично, так и через своего представителя, полномочия
которого подтверждаются нотариально оформленной доверенностью. После внесением
доверителем средств в ФФС управитель выдает ему свидетельство об участии в ФФС. Этот документ подтверждает участие
доверителя в ФФС. Если изменяются какие-то
данные в свидетельстве, перечень которых определяется законом, то данное
свидетельство подлежит замене. В случае, если доверитель отказывается от
дальнейшего участия в ФФС, то управитель выплачивает ему денежные средства на
условиях Закона № 978, Правил ФФС и с учетом требований договора об участии в
ФФС, изымая у доверителя свидетельство об участии в ФФС и договор уступки
имущественных прав (при его заключении).
Договором о финансировании
строительства застройщик и управитель ФФС определяют перечень документов,
которые застройщик обязан предоставить управителю для открытия финансирования
объекта строительства. В числе обязательных закон определяет разрешение на
выполнение строительных работ, лицензию подрядчика, зарегистрированную и
опубликованную проектную декларацию и некоторые другие. Учет направленных на
строительство средств управитель ведет по объектам строительства, а застройщик
обязан по каждому такому объекту вести отчетность и регулярно представлять ее
управителю. Строгое соблюдение целевого
использования полученных от управителя средств – это законная обязанность
застройщика. Управитель, как упоминалось выше, вправе в интересах доверителей
ФФС осуществлять контроль целевого использования этих средств. По
письменному требованию доверителей управитель обязан проверить финансовое
положение застройщика, потребовать от него предоставления финансовых,
аудиторских отчетов, после чего сообщает доверителям информацию о результатах
проверки. Управитель по закону также обязан осуществлять контроль за соблюдением
застройщиком условий договора с целью предупреждения возможного возникновения
рисков в процессе строительства в результате действий застройщика, если такие
риски могут привести к изменению технических характеристик объектов, ухудшению
их потребительстких свойств, возрастанию стоимости строительства свыше 20 % и
увеличению сроков строительства на срок свыше 90 дней.
В ФФС существует оперативный резерв, средства которого
используются управителем для осуществления расчетов с доверителями ФФС и
возможного перераспределения средств между объектами строительства с учетом
действий доверителей.
После ввода объекта строительства в
эксплуатацию застройщик письменно уведомляет об этом управителя с
предоставлением данных об общей площади объектов инвестирования. Управитель
соответственно предоставляет застройщику перечень доверителей, имеющих право на
получение объектов инвестирования в собственность, и уведомляет доверителей о
вводе объекта строительства в эксплуатацию. После этого доверитель осуществляет
окончательные расчеты с управителем ФФС и получает от последнего в обмен на
свидетельство справку. Такая справка
является подтверждением права доверителя на приобретение им в собственность
конкретного объекта инвестирования.
Доверитель предоставляет ее застройщику для окончательного оформления
права собственности на закрепленный объект.
Ввиду необходимости оформления
правоустанавливающих документов застройщик и доверитель подписывают акт приемки-передачи объекта инвестирования.
Такой акт доверитель обязан подписать в 15-дневный срок со дня его получения от
застройщика. При наличии у него претензий в тот же срок он заявляет их
застройщику в письменной форме. Если эти замечания касаются невыполнения
застройщиком своих обязательств по объекту инвестирования или объекту
строительства, то застройщик в тот же 15-дневный срок обязан обеспечить их
бесплатное устранение или изготовление (выполнение) вещи (работы). На указанный
срок приостанавливается течение сроков выполнения обязательств доверителем.
Право собственности доверителя на
жилье застройщик оформляет своими силами и за свой счет. Право же собственности
на нежилые помещения оформляется доверителем самостоятельно и за свой счет, на
основании полученных от застройщика документов. Максимальный срок передачи объекта
строительства застройщиком собственнику или эксплуатирующей организации – 120
дней со дня ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Хочется также отметить, что управление имуществом (денежными
средствами), осуществляемое по договору об участии в ФФС, прекращается в
случаях: смерти доверителя – физического лица или ликвидации доверителя –
юридического лица; полного исполнения управителем ФФС своих обязательств перед
доверителем; отказа доверителя от участия в ФФС; открепления управителем от
доверителя закрепленного за ним объекта инвестирования на основании
невыполнения доверителем своих обязанностей по договору. В последнем
случае доверитель утрачивает всякие права требования на объект инвестирования,
а управитель обязан выплатить ему денежные средства на условиях и в порядке,
определеных Правилами данного фонда. Кроме отказа доверителя от участия в ФФС
такими основаниями являются: нарушение доверителем графика внесения средств в
ФФС, определенного в свидетельстве об участии в ФФС, либо нарушение доверителем
любых иных условий (несомненно, своих
обязательств – автор) договора
об участии в ФФС. Сумма средств будет определяться, принимая во внимание
текущую цену единицы измерения объекта инвестирования, существовавшую на день
передачи средств в управление (при отказе от участия в ФФС), либо на первый
день месяца, следующего за тем, когда доверитель нарушил график внесения
средств в ФФС (в случае открепления за несоблюдение графика внесения средств).
В иных случаях будет приниматься за основу текущая цена измеримой единицы
объекта инвестирования по состоянию на день открепления.
Средства
управителем должны быть возвращены доверителю в течение 5 дней после ввода
объекта в эксплуатацию или после осуществления управителем полной реализации
соответветствующего объекта инвестирования. Теперь автор пояснит читателям
наиболее важные вопросы содания и функционирования ФОН. ФОН создается
финансовым учреждением, которое по закону обязано иметь уплаченный уставный
фонд в размере не менее 1.000.000 евро и соответствовать требованиям закона № 978.
Данное финансовое учреждение будет одновременно являться управителем ФОН и
эмитентом сертификатов ФОН (ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца на
получение прибыли от инвестирования операций с недвижимостью). Самостоятельно ФОН, как и ФФС, не является
юридическим лицом.
Управитель ФОН использует полученные от инвесторов
средства с целью получения прибыли и
осуществляет операции с недвижимостью в порядке, определенном Правилами ФОН. К таким операциям в данном случае относятся:
-
финансирование строительства на условиях, предусмотренных договором с
застройщиком;
-
приобретение управителем ФОН объектов строительства в собственность;
-
осуществление операций управителем ФОН с приобретенными правами
требования на уже профинансированные объекты строительства;
-
получение средств от застройщика в размере и порядке, установленных
договором с последним;
-
возможное участие в ФФС с целью приобретения в собственность
проинвестированных объектов инвестирования;
-
приобретение прав требования на проинвестированные объекты
инвестирования и осуществление с ними операций в соответствии с законом.
После приобретения управителем ФОН объектов
строительства или инвестирования в собственность он имеет право продавать их,
передавать в платное пользование третьим лицам, осуществлять иные операции. В
случае определения в Правилах ФОН обязанности управителя использовать средства
ФОН для финансирования строительства он заключает договор с застройщиком на
условиях, определенных законом. Если же Правилами ФОН предусмотрено использование
средств ФОН для осуществления иных операций, то управитель ФОН договора с
застройщиком не заключает.
Для создания
ФОН необходимо: разработать и утвердить Правила ФОН, инвестиционную декларацию и
эмиссионный проспект сертификатов ФОН, заключить договор с застройщиком,
осуществить эмиссию сертификатов ФОН на сумму в пределах стоимости объекта
строительства, а также организовать размещение этих сертификатов. Также необходимо открыть счета для
владельцев сертификатов ФОН у хранителя, который будет осуществлять их ведение
и обслуживание. После всего указанного и
оформления обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком ФОН
считается созданным.
Для каждого ФОН открывается отдельный счет. Если
управитель не является банковским учреждением, то он открывает такой счет на
свое имя в выбранном им банке. Банк-управитель открывает счет ФОН в своем
балансе. На таком счете учитываются средства, привлеченные в ФОН. Учет прав
владельцев сертификатов ФОН осуществляет эмитент. После инвестирования средств
в операции с недвижимостью и получения прибыли от этого управитель ФОН
распределяет ее между владельцами сертификатов ФОН на условиях Правил ФОН.
ФОН действует до того момента, пока не выполнены все
обязательства управителя перед владельцами сертификатов ФОН.
Как же в общем функционирует система ФОН? Она
работает примерно по такой схеме:
1) управитель заключает договор
с застройщиком;
2) он привлекает средства
инвесторов путем выпуска и размещения сертификатов ФОН;
3) происходит осуществление
управителем операций с недвижимостью;
4) управитель ФОН осуществляет
надзор за ходом строительства;
5) управитель ФОН на свое имя
или на управителя системы ФОН-ФФС осуществляет регистрацию прав собственности
на недвижимость, приобретенную от осуществления операций с недвижимостью;
6) он далее осуществляет
управление ФОН и получение прибыли от этого;
7) управитель распределяет
прибыль между владельцами сертификатов ФОН;
8) по истечении срока обращения
сертификатов происходит их выкуп у владельцев.
Если договор с застройщиком не заключается, то функционирует
система ФОН-ФФС, а ее управитель инвестирует привлеченные средства
исключительно в строительство объектов инвестирования путем участия в ФФС при
условии того, что он является управителем ФФС.
Для приобретения сертификата ФОН
лицо обязано признать Правила этого ФОН и условия проспекта эмиссии
сертификатов ФОН, после чего заключается договор на приобретение сертификатов
ФОН. Полученные от лица средства поступают на цели инвестирования, а
сертификаты ФОН зачисляются на счет данного лица в ценных бумагах, который
открывается у хранителя. После полного исполнения управителем ФОН своих
обязательств перед владельцем сертификата ФОН, смерти (ликвидации, в
зависимости от физического либо юридического лица) владельца сертификата ФОН
управление средствами владельцев сертификатов ФОН прекращается.
Управитель ФОН направляет полученные
средства на финансирование строительства, ведет их учет по объектам
строительства и имеет право на получение вознаграждения за осуществление
управления. Оно начисляется управителю
ежеквартально
в размере ¼ определенного согласно Правил ФОН размера ставки ежегодного
вознаграждения.
Таковы в общем основные особенности
создания и функционирования ФФС и ФОН, а также осуществления операций с
недвижимостью.
Какие можно дать рекомендации читателям в
данной ситуации?
Конечно, при наличии свободных денежных средств,
получение прибыли от их размещения в ФОН или инвестирования в ФФС может быть и
в значительных размерах. Однако инвестору, особенно физическому лицу, весьма
сложно будет контролировать деятельность управителя ФФС или ФОН в вопросах
законного и грамотного управления привлеченными средствами. Простому инвестору
необходимо будет постоянно держать «руку на пульсе» деятельности ФФС или ФОН,
учитывая при этом требования законодательства, Правил ФФС или ФОН, специфику
взаимоотношений управителя с застройщиком.
Кроме
этого, ни для кого не секрет, что на дворе сейчас кризис в сфере строительства,
рынка недвижимости, когда предоложение значительно превосходит спрос. В такой
ситуации управителю будет сложно начинать строительство, имея минимально
необходимое количество инвесторов для финансирования строительства
соответствующего объекта: он в большей степени будет рисковать, действуя на
перспективу. Если предположить негативное для инвестора развитие ситуации,
которое повлечет невозможность исполнения управителем своих обязательств перед
инвестором в той или иной степени, то вряд ли последний будет заинтересован в
возврате своих средств обратно. На первый план в таких случаях выйдут тонкости
Правил ФФС или ФОН, специфические условия договора между управителем и
застройщиком, требования закона № 978, а также возможность нахождения
взаимоприемлимого для обеих сторон компромисса. При недостижении последнего
свои права инвестору возможно придется отстаивать в суде, что будет хоть и
интересно юридически, но уж как непросто!
Адвокат
Виктор Колтунович | 