УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ И ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В настоящее
время автор достаточно часто сталкивается в своей практике со случаями
привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью
финансирования строительства жилья и осуществления операций с недвижимостью.
Институт управления имуществом в данной сфере в 2003-2004 гг. практически заменил
институт долевого участия в строительстве, который использовался ранее примерно
10-12 лет. В связи со сложностью понятий, взаимоотношений сторон при управлении
имуществом в сфере недвижимости в настоящей публикации автор постарается
доступно разъяснить читателям сущность управления в указанной сфере и
взаимоотношений сторон.
Институт управления имуществом как таковой регламентирован в главе 70
ГК Украины « Управление имуществом». В настоящее время отношения по управлению
имуществом приобрели значительное распространение. В качестве примеров можно
привести следующие сферы заключения такой категории договоров: доверительные
общества, государственные корпоративные права, совместное инвестирование
(паевые и корпоративные инвестиционные фонды) и т.д.
Как
известно, ГК Украины вступил в силу с 01.01.2004 г. Однако, еще до его
вступления в силу, 19.06.2003 г., в
нашей стране был принят закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и
управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» №
978-4 (далее по тексту – «Закон № 978»), который определил общие принципы и
организационно-правовые основы привлечения средств физических и юридических лиц
в управление с целью финансирования массового строительства жилья, а также
особенности управления этими средствами. Указанный закон был опубликован в
газете «Голос Украины» 05.08.2003 г., однако вступил в силу вместе с ГК Украины
лишь с 01.01.2004 г. Не так давно, 18.12.2008 г., в указанный закон законом №
692 были внесены значительные по объему и существенные изменения и дополнения,
которые были опубликованы с большим опозданием лишь в конце марта 2009 г. Одно из новых
положений, касающееся страхования рисков, до настоящего времени еще не вступило
в законную силу с учетом заключительных положений Закона № 692.
По
своей сути управление имуществом – это передача одной стороной (установителем
управления) другой стороне (управителю) имущества в управление на определенный
срок, а управитель обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим
имуществом в интересах установителя управления или иного выгодоприобретателя.
Предметом управления наряду с недвижимым имуществом могут быть ценные бумаги,
имущественные права, предприятие как единый имущественный комплекс, денежные
средства (в случаях, прямо предусмотренных законом) и иное имущество. У управителя
имущества при этом возникает право доверительной собственности, т.е. право
управителя на передаваемое ему в управление имущество.
Законодатель
в Законе № 978 определил следующих участников института управления имуществом
при строительстве жилья и опрерациях с недвижимостью:
-
установитель (учредитель)
управления имуществом – физическое или юридическое лицо, которое передает свое имущество
управителю на основании договора управления имуществом;
-
управитель – финансовое учреждение,
осуществляющее управление имуществом, полученным по вышеуказанному договору от
установителя управления;
-
объект строительства – объект недвижимости,
строительство которого организует застройщик, а финансирование – управитель за
счет полученных в управление средств;
-
объект инвестирования – жилое или нежилое
помещение в объекте строительства, которое после окончания строительства
становится отдельным имуществом;
-
застройщик – строительная компания,
которая будет заниматься строительством объекта недвижимости, вводом данного
объекта в эксплуатацию и передачей объектов инвестирования (квартир и иных
помещений) установителям управления (физическим и юридическим лицам). Данное
понятие автор сформулировал сам, исходя из содержания положений Закона № 978.
По настоящему закону для финансирования
строительства создается фонд
финансирования строительства (далее по тексту – «ФФС»), коим являются
средства, переданные управителю ФФС в управление, и фонд операций с недвижимостью (далее по тексту – «ФОН»), к
которому относятся средства, полученные управителем ФОН в управление, а также
недвижимость, другое имущество, доходы, полученные от управления этими
средствами, включая имущественные права и права требования по договорам об
участии в ФФС. Обращаю внимание
читателя на то, что как ФФС, так и ФОН сами по себе не являются юридическими лицами:
и тот, и другой фонд могут быть созданы лишь финансовым учреждением,
соответствующим требованиям Закона № 978. Договором управления имуществом
для ФФС является договор об участии в ФФС, а для ФОНа и системы ФОН-ФФС – договор
о приобретении сертификатов ФОН.
Каждый из упомянутых фондов имеет свои Правила, т.е. систему норм,
утвержденных и обнародованных управителем данного фонда, которые должны
соответствовать требованиям Закона № 978 и которые должны соблюдать все участники
строительства жилья, его финансирования и осуществления операций с
недвижимостью.
Взаимоотношения управителя и застройщика регулирует
договор между ними, в котором определяются вопросы их взаимодействия по
организации сооружения объекта строительства, использования средств, полученных
в управление, а также дальнейшей передаче застройщиком объектов инвестирования
конкретным установителям управления имуществом. Доверителем ФФС может быть и заемщик,
который получил для этих целей кредит в банке.
Теперь о том, на что читателям следует прежде всего
обратить свое внимание. Все субъекты финансово-кредитных механизмов
осуществления инвестиций в строительство жилья не имеют права вмешиваться в
деятельность управителя имуществом, за исключением случаев выявления
доверителем факта нецелевого управления его имуществом. Такое вмешательство
осуществляется путем подачи доверителем управителю соответствующего письменного
обращения.
Управителем
имущества по данному закону может быть исключительно финансовое учреждение,
уставный капитал которого составляет не менее 1.000.000 евро и который должен
быть полностью уплачен денежными средствами до начала привлечения средств от
установителей управления имуществом. Следует отметить, что финансовые учреждения,
которые были созданы до вступления в силу Закона № 692 от 18.12.2008 г. и
выполняли функции управителей ФФС или ФОН, обязаны сформировать уставной
капитал в указанном размере в течение года со дня вступления в силу Закона №
692 (т.е. к 24.03.2010 г.). Застройщиком
может быть лицо, которое получило право на использование земельного участка для
сооружения объекта строительства и заключило договор с управителем имущества.
Целью создания ФФС является получение доверителями
ФФС жилья в собственность, а создания ФОН – получение дохода владельцами
сертификата ФОН, в том числе путем участия как инвесторов в ФФС через общего инвестора ФОН (общности
доверителей ФОН, от имени которых выступает управитель ФОН). Сам же сертификат ФОН является не чем иным как
ценной бумагой, удостоверяющей право ее собственника на получение дохода от
инвестирования операций с недвижимостью.
Как наверно уже поняли читатели, именно ФФС и ФОН
являются объектами управления имуществом в системе финансово-кредитных
механизмов. Они находятся в доверительной собственности управителя, который
осуществляет управление ими в соответствии с Правилами фонда и условиями
договора управления имуществом. Средства участников фондов, полученные
управителем в управление, должны быть обособленны от любого иного имущества
управителя и от средств других фондов.
Управитель имущества отвечает за соблюдение требований Закона
№ 978 и Правил фонда. При этом он имеет право одновременно управлять
несколькими разными фондами, не отвечает по своим долгам средствами фонда и не
имеет права односторонне расторгнуть договор управления имуществом за
исключением случаев невыполнения установителями управления своих обязательств
по данному договору. Также управитель не может
передавать имущество в управление иному лицу (т.е. обязан осуществлять
управление лично), использовать полученное в управление имущество не по
целевому назначению, определенному в договоре управления имуществом, требовать
от установителя управления исполнения им своих обязательств по договору
полностью, если сам в таком объеме не выполняет свои обязательства. В
ходе же управления имуществом управитель может устанавливать обязательные для
установителя управления условия только в случаях, когда это предусмотрено нормами
законодательства. Взаимоотношения между
управителем имущества и застройщиком основываются на договоре,
существенным условием которого является обязанность застройщика после окончания
строительства передать объекты инвестирования в собственность установителям управления
(доверителям) ФФС на условиях закона и Правил ФФС. Управитель имущества при
строительстве одного объекта строительства должен быть один, и застройщик не
имеет права заключать договор с иным управителем в данном случае.
Управитель определяет банк, в
котором открываются текущие счета застройщика, его подрядчиков, субподрядчиков
(при их наличии). Стороны данного договора определяют примерный перчень
объектов инвестирования, который является предварительным объемом заказа на
строительство объекта, и имущественные права на эти объекты. После этого в
период строительства управитель подтверждает застройщику объем заказа на
строительство путем предоставления данных об объектах инвестирования. Без письменного согласия управителя
имущества или установителей управления застройщик не вправе ограничивать права
на объекты инвестирования путем отчуждения или какого-либо отягощения этих
объектов.
Законом № 692 в Закон № 978 была
внесена существенная новая правовая норма, которой имущественные риски по
договору об участии в ФФС подлежали обязательному страхованию в соответствии с
законом Украины «О страховании». Таковыми по закону являются:
-
несвоевременный ввод объекта строительства и/или объекта инвестирования
в эксплуатацию;
-
несоответствие технических характеристик объекта строительства и/или
объекта инвестирования, оборудования, устанавливаемого на объекте
инвестирования, требованиям проектной декларации, условиям договора или
требованиям стандартов, норм и правил;
-
невыполнение или ненадлежащее (в том числе, несвоевременное) выполнение
работ на объекте строительства и/или объекте инвестирования с учетом
заключенного договора;
-
отсутствие технической документации на оборудование на объекте
инвестирования, которое передается в собственность доверителям;
-
непредоставление управителем доверителю информации в объеме и на
условиях, предусмотренных Правилами ФФС или договором об участии в ФФС в
случаях, когда это привело к причинению вреда доверителю или возникновению у
него дополнительных обязательств перед управителем.
Обязательное страхование упомянутых имущественных
рисков осуществляют доверители. Они могут по собственной инициативе
застраховать уже на добровольной основе иные, не указанные выше имущественные
или неимущественные риски, связанные с договором об участии в ФФС. Как указывалось
в предыдущей публикации, данная норма, регулирующая вопросы страхования
имущественных рисков, вступает в силу позднее, через 6 месяцев после
опубликования закона № 692, т.е. с 25.09.2009 г.
ФФС по закону
может быть двух видов: А и Б. Первый вид (А) предоставляет застройщику право определять
текущую цену единицы измерения объекта строительства, потребительские свойства
объектов инвестирования и строительства, коэффициенты этажа и комфортности, но
при этом он обязан принять на себя риск недостаточности привлеченных в
строительство средств и своевременно ввести обект строительства в эксплуатацию.
Второй вид ФФС (Б) уже обязывает
застройщика соблюдать требования управителя по потребительским свойствам
объектов строительства и инвестирования, осуществлять сооружение объектов в
пределах общей стоимости объектов строительства, согласованной с управителем,
выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик
объектов инвестирования и строительства, определенных в проектной декларации. В
данном виде ФФС уже управитель определяет текущую цену единицы измерения
объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности и принимает на себя
риск по недостаточности привлеченных на строительство объекта средств.
Управитель при этом вправе заключить договор страхования такого коммерческого
риска с выбранным им страховщиком.
Лишь при наличии разрешения на принятие управителем
на себя коммерческих рисков, выданного специальным органом, осуществляющим
надзор и регулирование деятельности управителя, управитель вправе создать ФФС
вида Б.
ФФС считается
созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения последним
договора с застройщиком и открытия счета ФФС. Для каждого ФФС открывается отдельный счет.
Такой счет открывает либо банк -управитель либо управитель, не являющийся
банковским учреждением, на свое имя (отдельный текущий счет). Открытый счет
используется управителем для учета привлеченных средств, осуществления расчетов
по операциям по управлению ФФС, хранения резерва средств. Учет привлеченных
средств управитель осуществляет обособленно от другого имущества управителя или
других ФФС.
Закон четко определяет ответственность управителя
ФФС при осуществлении им управления фондом в части соблюдения ограничений
доверительной собственности управителя, которые определены Правилами ФФС и
признаны доверителями фонда, а также ответственность управителя за исполнение
им своих обязательств перед доверителями ФФС в пределах Закона № 978 и
заключенного между ними договора. А
теперь очень важное для читателей-доверителей ФФС вида А: управитель не несет
ответственности собственным имуществом перед доверителями ФФС за выплату
средств последним в случае их отказа от участи в ФФС вида А, если управитель
соблюдал установленные Правилами ФФС процедуры по обеспечению возможности
получения доверителями средств из ФФС по их требованиям!!! Закон также
предоставляет право управителю выступать в суде истцом по поручению доверителей
в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по срокам возведения и
качеству объектов строительства, передаче объектов инвестирования в
собственность доверителей.
Для каждого ФФС управителем разрабатываются и
утверждаются свои Правила ФФС, а также иные внутренние документы, определяющие
функционирование этого ФФС. Они
обязательны для всех участников финансирования строительства жилья! По
своей сути Правила ФФС являются общественно-публичным предложением для
вступления в ФФС лица, которое желает стать доверителем этого фонда, путем
признания таких Правил данного ФФС. Закон предъявляет к Правилам основные
требования на предмет их содержания.
После того,
как доверители признали Правила и внесли в ФФС свои средства управитель ФФС не
имеет права в одностороннем порядке вносить в Правила ФФС изменения или
дополнения: это должно делаться исключительно с письменного согласия всех
доверителей!
Управитель направляет каждому доверителю заказной корреспонденцией с
уведомлением предложение о внесении изменений (дополнений) в Правила ФФС,
которое составлено в письменной форме с указанием нового содержания Правил.
Если в течение 30-ти дней со дня вручения уведомления доверителю по указанному
в договоре адресу (его поступлению по этому адресу) управитель не получил письменного ответа доверителя, то
согласие доверителя считается полученным.
Как же заключается
договор об участии в ФФС? Только после заключения такого договора лицом с управителем и передаче
последнему средств в управление это лицо становится доверителем ФФС.
Правила ФФС определяют перечень документов,
идентифицирующих лицо как доверителя ФФС. При условии предоставления лицом
указанных в Правилах документов возможно заключение договора об участии в ФФС.
После заключения договора управитель имущества открывает доверителю счет в
системе учета средств (прав требования) доверителей конкретного ФФС. Одно лицо
может быть доверителем в нескольких ФФС и в каждом фонде иметь несколько счетов
учета прав их требования.
Закон
определяет существенные условия договора об участии в ФФС. К ним, к примеру,
относятся наименование его сторон, предмет договора, вид ФФС, права и
обязанности сторон договора, порядок передачи доверителем средств управителю в
управление, ограничения по отдельным действиям управителя, сроки и механизм
возврата доверителю средств по его требованию и др. Доверитель вправе при
заключении такого договора ознакомиться с документами и даже получить от
управителя их копии с данными о застройщике, подтверждающие право на застройку
земельного участка или на выполнение функций заказчика строительства, а также
копии разрешения на выполнение строительных работ (выдается инспекцией ГАСК – автор),
лицензии подрядчика, проектной декларации, положительного заключения
комплексной государственной экспертизы проектной документации.
При заключении договора об участии в
ФФС доверитель выбирает кокретный объект инвестирования (кваритиру) из тех, что
еще не закреплены за иными доверителями, который управитель закрепляет за ним
на условиях Правил ФФС. Когда доверитель вносит средства в ФФС, то управитель
закрепляет за ним соответствующее количество единиц объекта инвестирования по
существующей цене единицы измерения такого объекта, одновременно с этим внося
необходимую информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС. С этого
момента (после передачи денежных средств) у доверителя возникает право
требования на соответствующее количество единиц измерения объекта
инвестирования. Закрепление остальных измеримых единиц объекта инвестирования
за другими лицами запрещается.
| 