ПОРЯДОК НОВЫЙ, А ВОПРОСЫ ОСТАЛИСЬ…
Ранее автор уже готовил публикации на тему определения в
г. Севастополе порядка предоставления земельных участков в собственность
(аренду, постоянное пользование) и давал свою оценку соотвествующему локальному
нормативному акту, утвержденному решением сессии Севастопольского городского
Совета от 14.10.2003 г. № 1342 («Еще раз к вопросу о 10 шагах» и др.). Недавно
Севастопольский горсовет ввиду жесткого конфликта с Севастопольской городской
государственной администрацией утвердил новый порядок рассмотрения земельных
вопросов в части реализации прав лиц на землю в г. Севастополе. В настоящей
публикации автор постарается затронуть некоторые его особенности и
проанализировать определенные его положения.
Как известно до недавнего времени земельные участки предоставлялись в
г. Севастополе в собственность (в аренду, пользование) прежде всего на
основании Положения о порядке рассмотрения вопросов в области регулирования
земельных отношений в г. Севастополе, утвержденного решением сессии
Севастопольского горсовета от 14.10.2003 г. № 1342. 14.07.2009 г. наш местный
горсовет на своей 15 сессии принял
решение № 7296, которым утвердил Порядок рассмотрения вопросов относительно
приобретения и реализации физическими и юридическими лицами прав на землю в г.
Севастополе (далее по тексту – «Порядок»). Данный Порядок вступил в законную
силу со дня его официального опубликования в газете «Севастопольские известия»,
т.е. с 00 часов 23.07.2009 г. (он опубликован в № 55 газеты от 22.07.2009 г.).
После
изучения данного Порядка у автора данной публикации вновь вызывают недоумение
некоторые его положения и возникают резонные вопросы относительно юридической
корректности отдельных положений указанного Порядка.
Хочется
напомнить уважаемым читателям, что земельные отношения в Украине регулируются
прежде всего Конституцией Украины, Земельным кодексом и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Об
этом недвусмысленно говорит норма прямого действия ст. 3 Земельного кодекса
Украины. Что это означает? Да то, что все остальные законы, кодексы и
подзаконные акты должны соответствовать Земельному кодексу Украины и не
вступать с ним в противоречия. Это относится и к закону Украины «О местном
самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г., основному закону, регламентирующему
деятельность Севастопольского горсовета.
В соответствии с подпунктами а-в
части 1 ст. 9 ЗК Украины Севастопольский горсовет распоряжается землями
территориальной громады г. Севастополя, а также предоставляет земельные участки
коммунальной собственности в собственность и пользование физическим и
юридическим лицам «…в соответствии с настоящим Кодексом». И тот факт, что земли государственной
и коммунальной собственности в г. Севастополе до настоящего времени не
разграничены, не предоставляет право горсовету при разрешении земельных
вопросов отступать от положений ЗК Украины в разрешении вопросов передачи
земельных участков в собственность или предоставлении их в пользование лицам.
Подпункт 34 пункта 1 ст. 26 закона
Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г. № 280 обязывает
горсовет разрешать вопросы регулирования земельных отношений в соответствии с законом. При
этом подпункт 8 пункта б части 1 ст. 33 того же закона относит к полномочиям
Севастопольского горсовета вопрос подготовки заключений по предоставлению в установленном законом порядке
земельных участков, которая производится органом местного самоуправления и
органом исполнительной власти. Кроме этого, подпункты 7, 9 раздела а пункта 1
ст. 31 закона № 280 определяют возможность установления горсоветом на
территории г. Севастополя режима использования и застройки земель, на которых
предусмотрена перспективная градостроительная деятельность, а также возможность
предоставления в соответствии с законом градостроительных
условий и ограничений застройки земельных участков. Читатель поймет для чего
автор привел упомянутые правовые нормы в дальнейшем. Пока никаких противоречий
между ЗК Украины и законом № 280 в части определения полномочий
Севастопольского горсовета автор не усматривает.
На что же сразу обращаешь свое
внимание, знакомясь с новым Порядком?
1.Непроживающим
на территории г. Севастополя иным гражданам Украины земельные участки могут
предоставляться лишь для сенокошения и выпаса скота, огородничества, а также в
случаях, предусмотренных частью 2 ст. 134 ЗК Украины в редакции от 16.09.2008
г. (к примеру, наличия законно возведенного и надлежаще зарегистрированного на
праве собственности объекта недвижимости, расположенного непосредственно на
необходимом земельном участке - хотя
здесь есть свои нюансы, авт.). Иностранным гражданам и лицам без
гражданства, юридическим лицам земельные участки предоставляются в аренду с
аналогичным целевым назначением и при наличии тех же исключений, предусмотренных
частью 2 ст. 134 ЗК Украины (для юридических лиц лишь невозможно получение
участка в аренду для сенокошения и выпаса скота, что соответствует требованиям
ст. 34 ЗК Украины). Ранее автор в своих публикациях обращал внимание читателей
на определенное ограничение горсоветом прав иногородних граждан Украины в части
получения ими земельных участков в собственность на территории г. Севастополя по иному, не
отмеченному в данном пункте, целевому назначению. Похоже, что ситуация в этой
части не изменилась и сейчас. Понятно здоровое стремление органа местного
самоуправления обеспечить таким образом более полный доступ местных жителей к
получению земли в собственность, но нигде
в ст.ст. 118, 122, 123 ЗК Украины иногородние граждане не ограничиваются в правах
на получение земельного участка в собственность (пользование) по
территориальному признаку!!! Автор ни коим образом не защищает права
иногородних жителей Украины, но, как представляется, закон нельзя заменять логикой
вещей, потому как в таком случае это уже будет не закон!
2.Когда
гражданин, заинтересованный в бесплатном получении в собственность земельного
участка в пределах норм бесплатной приватизации подает в Управление по вопросам
земельных, водных отношений и градостроительства Севастопольского городского
Совета (далее по тексту – «Управление»), то он обязан приложить к нему
заявление о выборе места расположения земельного участка по форме, утвержденной
постановлением КМУ от 18.02.2009 г. № 113. Действительно указанным постановлением
КМУ была утверждена типовая форма соответствующего заявления о выборе места
расположения земельного участка, однако в перечне приложений к нему
указывается, что к данному заявлению прилагается «обозначенное на соответствующем графическом материале
желаемое место размещения земельного участка с его ориентировочными размерами…».
Таким образом, постановлением КМУ не определяется на каком графическом
материале можно представить в горсовет желаемое место размещения истребуемого
земельного участка. Несмотря на это, в подпункте 3.2 пункта 3 «Передача
бесплатно в собственность и предоставление в аренду земельных участков
гражданам» Порядка Севастопольский горсовет обязывает граждан прилагать к заявлению желаемое место расположения
земельного участка, обозначенное на выкопировке из генерального плана развития
г. Севастополя до 2025 г.,
подготовленной именно упоминемым Управлением горсовета либо уполномоченным
Управлением соответствующим коммунальным предприятием. Кроме этого, данную
выкопировку необходимо заверить самим Управлением, управлением градостроительства
и архитектуры СГГА (иной лицензируемой проектной организацией, но с последующим
заверением указанным управлением СГГА).
Часть 5 ст. 151 ЗК Украины также, как и ПКМУ № 113 от
18.02.2009 г., употребляет понятие «соответствующий
графический материал». При этом в соответствии с частью 2 той же правовой
нормы Севастопольский горсовет обязан осуществлять выбор места расположения
земельного участка в соответствии со своими законными полномочиями. Ни один из
вышеприведенных законов не предоставляет Севастопольскому горсовету право
привязывать изготовление указанной выкопировки непосредственно к своему
Управлению либо к управлению градостроительства и архитектуры Севастопольской
ГГА. Более того, в Интеренете «гуляют» непонятные и неофициальные копии
упомянутого генплана, потому простой гражданин даже не сможет сам надлежаще
выяснить к какому целевому назначению отнесена та или иная земля в нашем
городе. Вследствие этого физическое или юридическое лицо может подготовить
заявление и иные материалы, потратить на это деньги и время, после чего его
графический материал не будет заверен (удостоверен) тем или иным Управлением.
Горсовет же еще и ограничивает право гражданина (или юридического лица, не
играет роли) напрямую, без вмешательства того или иного Управления, подготовить
соответствующий графический материал у иной проектной или землеустроительной
структуры и не согласовывать его в Управлении горсовета или СГГА. Такая
структура, скорее всего, не будет обладать надлежащим экземпляром Генерального
плана развития г. Севастополя до 2025
г.
Заявление с приложенными к нему
материалами регистрируется в Управлении. При отсутствии какого-либо документа,
указанного в Порядке, Управление такое заявление не принимает (т.е.
раз выкопировка не заверена управлением градостроительства и архитектуры
СГГА, то документы у Вас не примут-автор). Никакой информации для
претендентов о Генеральном плане развития города до 2025 г. не предоставляется,
его заверенные копии не размещены в печатных или иных СМИ, Интернете, не
продаются самим горсоветом. И как прикажете при этом лицу определиться с
районом, целевым назначением земельного участка??? Откуда лицу знать свободен
или нет к моменту подачи заявления тот или иной участок??? Оно будет
действовать «в темноте», надеясь на «авось пройдет».
В пункте
3.3 Порядка установлен недельный срок для рассмотрения заявления с прилагаемыми
к нему материалами и формирования регистрационного дела. Будет ли этот срок
соблюдаться горсоветом? Если до настоящего времени по большинству земельных
участков не соблюдались месячные сроки для принятия решений о даче согласия на
разработку проекта отвода или о передаче земельного участка в собственность,
установленные ст. 118, 123 ЗК Украины, то автор очень сомневается в этом. Будем
надеяться, что он окажется неправ.
Органы согласования (управление
земельных ресурсов, управление градостроительства и архитектуры, управление
охраны окружающей природной среды и др.), получив от горсовета копии
материалаов лица, должны в 3-недельный срок подготовить заключение о
возможности отвода земельного участка для целей, упомянутых в заявлении лица,
согласовать его предельные размеры и площадь, требования относительно отвода
участка. Будут ли эти органы укладываться в установленный срок, не будут ли
обязывать гражданина или предприятие вносить ту или иную плату за такие свои
действия (как в отдельных структурах это было до настоящего времени), будут ли
продлевать установленный срок до внесения лицом платы за свои действия???
– эти вопросы остаются открытыми, и
ответ на них нельзя получить из анализируемого Порядка. Если это все будет делаться в срок и без участия лица, внесения им
какой-либо платы - вот тогда это можно было бы считать значимым достижением
горсовета на фоне порядка, сложившегося ранее!!!
Определенным «плюсом» при рассмотрении вопросов принятия решения о даче
согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка
можно считать тот факт, что при наличии некоторых отрицательных заключений
согласовывающих органов Управление горсовета сразу не отказывает лицу в
утверждении материалов выбора, а направляет материалы в юридическое управление
горсовета для подготовки заключения о соответствии проекта решения действующему
законодательству (проекта положительного
или отрицательного для лица решения, оба проекта направляются в юруправление).
Кроме этого, Управление направляет заявление и материалы выбора на рассмотрение
постоянной профильной комиссии Севастопольского горсовета для принятия окончательного
решения.
Надлежаще подготовленный и
согласованный проект землеустройства направляется в Управление, где в месячный
срок анализируется, однако в месячный срок все не заканчивается: за это время
Управление готовит лишь проект решения горсовета об утверждении проекта и
передаче лицу земельного участка в собственность или аренду либо отказе в этом.
Кроме всего прочего «в случаях,
регламентированных действующим законодательством Украины…» (подпункт 3.12
Порядка), наряду с проектом отвода Управление рассматривает и
градостроительное обоснование, после чего готовит для горсовета соответствующее
решение. Более чем размытая формулировка, приведенная в пункте 3.12 Порядка,
вновь дает пищу для размышления автору: ст. 123 ЗК Украины в новой редакции при
решении вопроса о предоставлении земельных участков в пользование говорит о
возможности определения в решении о предоставлении участка в пользование
предельных сроков застройки участка. Часть 1 ст. 151 того же кодекса упоминает
общее понятие: «условия передачи (предоставления)
земельного участка с учетом комплексного развития прилегающей территории…» Все
же в ней речь идет о передаче земли,
а не об условиях использования впоследствии данной земли собственником
(пользователем) после определения границ в натуре и получения
правоустанавливающего документа путем ее, к примеру, застройки!!!
Вот где стоит вспомнить ст. 31
закона № 280, приводимую автором выше: право горсовета определять порядок ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ земель (т.е., с учетом требований ст.ст. 125, 126 ЗК
Украины, их использования после получения госакта, заключения договора аренды и
установления границ в натуре (на местности) – автор). Тем самым земельный
участок должен быть сначала передан в пользование (собственность, аренду), лицо
должно получить правоустанавливающий документ, а уж потом использовать землю по
указанному целевому назначению! Севастопольский горсовет, как
представляется, вновь здесь заменил закон логикой вещей и обязал лицо
предоставлять ему при решении вопроса о передаче в собственность (аренду)
земельного участка еще и градостроительное обоснование. Да, так спокойнее,
несомненно, и безопаснее в перспективе для горсовета: значительно удобнее будет
контролировать строительство объекта впоследствии, решать вопросы определения
самовольно возведенных объектов недвижимости по ст. 376 ГК Украины, но это –
логика вещей! И положение здесь, как и ранее, сильно не изменилось: вот разве
что появилась неопределенная формулировка в ст. 151 ЗК Украины, которая все же
касается условий передачи (предоставления) земельного участка, а не его
застройки!
Градостроительные условия и
ограничения застройки при отсутствии местных правил застройки устанавливаются
решением органа власти или местного самоуправления на основании
градостроительного обоснования, это несомненно (часть 3 ст. 23 закона Украины
«О планировании и застройке территорий»), но
несомненно и то, что субъекты градостроительства обязаны соблюдать эти условия
и ограничения ЛИШЬ при осуществлении проектирования и строительстве объектов
(часть 4 той же правовой нормы), т.е.
после получения земельного участка в собственность (аренду)! Да и право на
застройку участка реализуется собственником
или пользователем участка, т.е. после его получения в собственность или
пользование (аренду) (часть 1 ст. 24 того же закона). Ну и вдобавок:
часть 6 ст. 25 указанного закона говорит о регулировании земельных отношений
при комплексной застройке именно земельным законодательством!
Вот и определяйте сами, уважаемые
читатели, насколько улучшилась в нашем городе обстановка с разрешением
земельных вопросов!
Адвокат
Виктор Колтунович
| 