Переход права
собственности (пользования) на земельный участок при приобретении жилого дома,
здания или сооружения
В настоящее время вопрос приобретения в
собственность (пользование) земельного участка в нашем городе да и в Крыму в
целом является одним из самых значимых и актуальных. Несовершенство украинского
земельного законодательства порождает на практике массу проблем для граждан
Украины и иностранцев, которые далеко не всегда удается разрешить без судебного
разбирательства. Гражданский Кодекс Украины, вступивший в силу с 01.01.2004 г.,
по сути создал для лиц, приобретающих в собственность жилой дом, здание или
сооружение, еще одну, по мнению автора, наиболее существенную проблему.
Невольно напрашивается вопрос: ознакамливались ли при подготовке нового ГК
Украины и его принятии в Верховной Раде Украины законодатель (народные
депутаты) с действующим Земельным Кодексом? Создается впечатление, что он туда
вообще не заглядывал. Автор в настоящей публикации хочет высказать свое мнение
по возникшей коллизии, т.к. он по нескольким судебным спорам столкнулся с
указанной проблемой. Данная статья будет интересна читателям, которые,
приобретя в собственность жилой дом, здание или сооружение, выразили желание
приобрести право собственности (пользования) земельным участком, на котором они
расположены.
_______________________________________________
До 01.01.2004 г.
вопрос перехода права на земельный участок при переходе права на строение и
сооружение разрешался на основании ст. 120 ЗК Украины, а именно:
право собственности
на земельный участок или его часть могла переходить (но не переходило
автоматически) на основании
гражданско-правовых соглашений;
право пользования
участком могло переходить на основании договора аренды;
при отчуждении
зданий, строений или сооружений расположенных на арендованном земельном
участке, право на земельный участок определялось согласно договору аренды
земельного участка
Приобретение
земельных участков государственной и коммунальной собственности на основании гражданско-правовых соглашений
осуществлялось путем их продажи гражданам и юридическим лицам на конкурентных
началах (на аукционе или по конкурсу) или путем выкупа земельных участков, на
которых расположены объекты недвижимого имущества (жилые дома, здания,
строения, сооружения), являющиеся собственностью покупателей этих участков.
Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства,
иностранным государствам и иностранным
юридическим лицам осуществлялась Кабинетом Министров Украины по согласованию с
Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков, находящихся в
собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным
юридическим лицам осуществлялась соответствующими советами по согласованию с
КМУ. При этом иностранное юридическое лицо должно было зарегистрировать на
территории Украины постоянное представительство с правом ведения хозяйственной
деятельности.
Граждане и
юридические лица Украины, территориальные громады приобретали в собственность
земельные участки на основании договоров мены, дарения, наследования,
купли-продажи и других гражданско-правовых соглашений, которые заключались в
письменной форме и подлежали нотариальному удостоверению.
01.01.2004 г. вступил
в силу новый Гражданский Кодекс Украины. В данном кодексе имеется ст. 377,
которой урегулируется право на земельный участок при приобретении жилого дома,
здания или сооружения, размещенных на нем. В частности, согласно пункту 1
указанной нормы к приобретателю жилого дома, здания или сооружения переходит
право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без
изменения его целевого назначения. Пунктом 2 упомянутой нормы ГК Украины
предусмотрен переход права пользования земельным участком при отчуждении жилого
дома, здания или сооружения к их приобретателю.
Ст. 377 нового ГК
Украины по существу восстанавливает положение, существовавшее до 01.01.2002 г.
(даты вступления в силу ныне действующего Земельного Кодекса Украины). Статья
30 ЗК Украины 1991 г.
регламентировала переход права собственности (пользования) на земельный участок
при переходе права собственности на строение или сооружение в размерах,
предусмотренных ЗК Украины для передачи в собственность или предоставления в
пользование земельных участков.
Представляется, что
украинский законодатель не захотел утруждать себя тем, чтобы сопоставить норму
ст. 377 ГК Украины с нормами действующего ЗК Украины. Пункт 1 ст. 3 ЗК Украины 2001 г. прямо определяет
нормативную базу, с помощью которой регулируются земельные отношения:
Конституция Украины, земельный Кодекс, принятые в соответствии с ними
нормативно-правовые акты. Пункт 2 ст. 78 того же кодекса несколько
конкретизирует в отношении права собственности на землю пункт 1 ст. 3: право
собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции
Украины, Земельного Кодекса, а также иных законов, которые издаются в
соответствии с ними. Пункт 1 ст. 81 ЗК Украины перечисляет основания
приобретения гражданами Украины права собственности на земельные участки, среди
которых отсутствует переход права собственности на жилой дом, здание, строение,
сооружение. Для иностранцев и лиц без гражданства пункт 3 ст. 81 ЗК Украины
определяет следующие случаи приобретения права собственности на земельные
участки:
по договорам купли
продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
путем выкупа (если на
участке расположен жилой дом, строение, сооружение, здание, принадлежащие им на
праве собственности);
путем принятия
наследства.
В отношении
юридических лиц, территориальных громад и государства ст.ст. 82-84 ЗК Украины
также не предусматривают для приобретения права собственности на земельный
участок такого основания как приобретение в собственность жилого дома, здания,
строения, сооружения.
Право пользования
земельным участком определяют
действующем ЗК Украины:
постоянного
пользования для юридических лиц,
относящихся (основанных) к государственной или коммунальной собственности –
пункт 2 ст. 92 ЗК;
временного
пользования – ст. 93 ЗК Украины и закон Украины «Об аренде земли»
Раздел IV «
Приобретение и реализация права на землю» ЗК Украины не предусматривает
автоматического перехода права собственности (пользования) на земельный участок
(земельным участком) при переходе права собственности на объект недвижимости,
расположенный на нем. Более того, ст.ст. 125,126 ЗК Украины четко определяют
моменты:
возникновения права
собственности (постоянного пользования) на земельный участок – получение
госакта и его государственная регистрация;
возникновения права
на аренду земли – заключение договора аренды и его госрегистрация
и запрещают
приступать к использованию участка до получения документа, удостоверяющего
право на него, и его госрегистрации.
Надеюсь теперь,
уважаемые читатели, Вам стало доступней и понятней представить себе ту
проблему, которую создал нам, юристам, и Вам, собственникам и
землепользователям, законодатель. Для автора очевидно, что противоречие между
ГК и ЗК Украины в силу ст.ст. 3,78 ЗК должно быть разрешено в пользу
последнего. Я не одинок в своем мнении.
Его поддерживает один из известных ученых-цивилистов. Поддержат ли его
наши уважаемые судьи – это для меня вопрос, на который, боюсь, ответ будет
получен еще не скоро.
Адвокат Виктор Колтунович
| 