Передача земли в собственность граждан...
Часть 3
10.04.2007 г. было принято решение сессии Севастопольского горсовета №
1788 «О мерах по обеспечению соблюдения
норм градостроительного законодательства при передаче земельных участков
юридическим лицам (ЖСТИЗ, ЖСК, ДСК, СО, иным кооперативным организациям) и
гражданам» (опубликовано в газете «Севастопольские известия»21.04.2007 г.).
Пунктом 1 данного решения установлено, что передача земельных участков
гражданам на свободных от застройки территориях для строительства и
обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений и дачного
строительства осуществляется «только при
наличии детального плана территории или другой градостроительной документации,
предусмотренной законодательством, разработанных на основе Генерального плана
города Севастополя и утвержденных в установленном законом порядке». Автор в
настоящей публикации не затрагивает вопрос передачи земельных участков под
застройку юридическим лицам, в отношении которых порядок предоставления земельных
участков с указанным целевым назначением имеет свои особенности. Что же
касается граждан, то вновь возникает вопрос:
«Почему вопрос (порядок) передачи земельных участков в собственность граждан,
определенный непосредственно Земельным Кодексом Украины (земельным законом) наш
орган местного самоуправления неразрывно связывает с вопросами архитектуры,
градостроительства, планирования и застройки территорий»? Пункт 3
упомянутого решения сессии Севастопольского горсовета, уже детализируя
положения пукта 1, определяет, что передача индивидуально испрашиваемых
гражданами приусадебных и дачных земельных участков, расположенных в границах
существующих жилых кварталов и дачных массивов, осуществляется на основании
утвержденной в установленном порядке градостроительной документации места
расположения объекта строительства.
Кроме вышеизложенных были и другие решения
сессии горсовета, которые вызывают вопросы, и различные комментарии в городской
прессе, согласно которых либо на граждан возлагались решениями сессии горсовета
дополнительные обязанности, либо определялся перечень территорий, право
собственности на земельные участки которых приобреталось на конкурентных
началах (т.е. граждане ограничивались в возможности приобрести на данных
территориях земельный участок в собственность бесплатно), либо вопрос
предоставления гражданину земельного участка в собственность бесплатно вновь
непосредственно взаимосвязывался с вопросами планирования и застройки
территорий, градостроительного законодательства. Прежде всего отмечу здесь
следующие публикации:
-
Ирина Каратаева «Десятина», газета «Слава Севастополя» № 190 от
14.10.2006 г. (касается решения
сессии горсовета « Об определении территорий, на которых право собственности
или право аренды земельных участков приобретается на конкурентных началах»);
-
Елена Василенко «Пиши заявление и получай!», газета «Слава Севастополя»
№ 44-45 от 10.03.2007 г. (касается решения сессии горсовета об отказе в
передаче в собственность земельных участков гражданам Украины, которые не имеют
регистрации на территории г. Севастополя и процедуры получения земельного
участка гражданами в собственность бесплатно).
И вот, наконец, 20.06.2007
г. в газете «Севастопольские известия публикуются Рекомендации (статья «10
шагов к десяти соткам» в газете «Слава Севастополя» № 111 от 21.06.2007 г. по
тому же вопросу). Данные Рекомендации, как указано выше, не имеют силы
нормативного акта, но по сложившейся в г. Севастополе еще до их опубликования
практике без их выполнения (соблюдения) вероятность получения гражданином
земельного участка в собственность бесплатно невелика. По сути эти Рекомендации
практически не затрагивают права граждан, которые хотят приватизировать
земельный участок, ранее предоставленный им в пользование: ведь ранее целевое
назначение участка уже было определено соответствующим решением органа
государственной власти или местного самоуправления, и земельный участок на
законных основаниях был предоставлен в пользование гражданину, которому
остается лишь подготовить техническую документацию, представить ее и свое
заявление в орган власти или местного самоуправления и пройти процедуру
оформления правоустанавливающего документа на землю и регистрации своих прав на
приватизированный участок.
Автор не
будет полностью приводить все положения Рекомендаций, потому как многие из
читателей наверняка уже ознакомились с их содержанием. Он лишь обратит внимание
на отдельные их положения, которые, как и предыдущие, вызвали у него вопросы:
1)
пункт 2 Рекомендаций: подача
гражданином заявления в управление архитектуры и градостроительства для
получения акта выбора земельного участка и комплексного градостроительного
заключения;
2)
пункт 3 Рекомендаций: заказ
выкопировки из Генерального плана г. Севастополя;
3)
пункт 4 Рекомендаций:
получение справок о принадлежности земельного участка и о неиспользовании права
бесплатной приватизации;
4)
пункт 5 Рекомендаций:
формирование пакета документов и получение заключения управления земельных
ресурсов по материалам выбора.
Остальные пункты в основном
вопросов не вызывают, за исключением отдельных незначительных деталей. По
существу пункты 2-5 Рекомендаций объяснимы исходя из практики оформления
земельных участков в собственность, значимости определенных в них
предварительных вопросов, возникающих при предоставлении земли гражданину в
собственность бесплатно, но они не предусмотрены законом, регулирующим
интересующие нас правоотношения (Земельным Кодексом Украины). Кроме того,
возникает логичный вопрос: « Почему
указанные действия должен совершить именно гражданин, а не Севастопольский
горсовет, Севастопольская ГГА, их отделы, управления после подачи гражданином
всех необходимых джокументов, указанных в ст. 118 ЗК Украины?»
А теперь автор попытается ответить на возникшие
вопросы, высказать свои суждения по затронутой проблеме и привести некоторые
свои рекомендации по теме настоящей публикации.
Прежде всего, представляется, что вопросы
предоставления земельного участка гражданину в собственность под застройку и
последующей застройки данного участка логически взаимосвязаны в одно целое лишь
в перспективе, с учетом последующего использования полученного гражданином
земельного участка, однако по закону, непосредственно регулирующему порядок
предоставления земли, не взаимосвязаны. В ст. 118 ЗК Украины нет никаких диспозитивных
норм (типа «если иное не установлено законом») и отсылочных (бланкетных) норм.
Также в ней отсутствуют какие-либо упоминания норм (положений)
градостроительного законодательства (законов Украины «Об основах
градостроительства», «О планировании и застройке территорий», «Об архитектурной
деятельности» и др.) и взаимосвязь с этим законодательством. Ранее упоминалось,
что ЗК Украины является высшим (после Конституции Украины) актом
законодательной силы, который непосредственно регулирует интересующий нас
вопрос и имеет приоритет перед любым другим законом в данной части. Вследствие этого думается, что порядок
предоставления земельных участков гражданам в собственность, определенный ст.
118 ЗК Украины, должен соблюдаться всеми органами государственной власти,
местного самоуправления, их должностными лицами.
Проект отвода земельного
участка - все же документ, создаваемый землеустроительной организацией и
определяющий непосредственно место расположения, границы и площадь получаемого
гражданином земельного участка, а не вопросы его последующей застройки,
планировки застройки территории, на которой расположен истребуемый участок. Как
гражданин будет впоследствии застраивать предоставленный ему участок-это его
дело. Конечно, при этом он уже будет обязан соблюдать градостроительное
законодательство, без чего не сможет утвердить проект застройки, получить
разрешение на выполнение строительных работ и т.д. Но все это будет уже потом, после получения им земельного участка в
собственность (думаю, что читателям не стоит напоминать требования части 3
ст.125 ЗК Украины относительно возможности использования земельного участка по
назначению лишь после получения госакта на него и государственной регистрации
права собственности). Севастопольский горсовет может отказать гражданину в
даче согласия на разработку проекта отвода или в предоставлении земельного
участка, но чем он при этом будет руководствоваться? Отсутствующим планом
застройки? Сложно сказать в этом случае чьи доводы примет суд: ст. 39 ЗК
Украины предусматривает, что уже ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
(т.е. уже последующая их застройка) земель жилой и общественной застройки
осуществляется в соответствии с генеральным планом. Если гражданин истребует
участок, который расположен в границе населенного пункта Севастополь и рядом с
жилой застройкой, где земли по другому целевому назначению не используются
(например, под садоводство или огородничество), то, скорее всего, суд примет
его позицию и вынесет решение в пользу гражданина. Не вина человека, который
желает и на законных основаниях, получить землю в собственность, что ранее
земля в нашем городе предоставлялась хаотично и что до настоящего времени отсутствуют планы детальной планировки (планы
застройки) отдельных районов города, сельской зоны или не определено точно
целевое назначение земли в том или ином месте. Уже орган власти или местного
самоуправления в суде обязан будет в соттветствии с Кодексом Административного
Судопроизводства Украины доказать законность принятого решения об отказе и
непревышение им при этом своих полномочий.
«Закон суров, но это закон»- говорили древние римские юристы, и его
нельзя заменять логикой вещей. Также нельзя к одним правоотношениям применять
закон, который их не регулирует, да и к тому же противоречит приоритетному в
разрешаемом вопросе закону. Нельзя заменять закон логикой вещей, как бы этого
не хотелось сделать и сколь благое мероприятие не предполагалось под предлогом
этого. Для
юристов данные постулаты понятны и очевидны. А как можно упорядочить ситуацию с
предоставлением земли гражданам под застройку? Представляется, что сделать это
можно значительно проще: после подачи гражданином заявления в Севастопольский
горсовет, его проверки в Центре земельного кадастра на предмет «свободы»
земельного участка со дня такой проверки наложить «вето» (запрет) на прием
(рассмотрение) заявлений на предоставление указанного участка другим гражданам
до разрешения вопроса (или отказа в разешении) с первым гражданином. Создать
единую базу данных, информацию из которой разместить на сайте в Интернете,
чтобы ситуация была «прозрачной», а любой гражданин мог сам проверить по такой
базе занят или свободен приглянувшийся ему участок. Данную базу данных
обновлять ежедневно, внося новые данные о поданных гражданами заявлениях. Вот и
отпадут сразу вопросы у граждан, и они не будут предъявлять претензии к органам
власти и местного самоуправления, их должностным лицам, и к минимуму будут
сведены злоупотребления в вопросах «чистоты» земельного участка.
Автор лишь затронул самый
некоммерческий из вопросов предоставления земли под застройку гражданам бесплатно. Множество вопросов у
него вызывают и порядок предоставления земли юридическим лицам как в
собственность, так и в аренду, но об этом поговорим уже в других публикациях.
Он не выражает в данной статье чье-либо мнение и не выполняет политический или
коммерческий заказ кого-либо. Это-сугубо его субъективное мнение, с которым
кто-нибудь из читателей может быть не согласен полностью или в части.
Адвокат Виктор Колтунович
| 