ИЗМЕНЕНИЯ В ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

            С 01.05.2009 г. вступил в силу закон, которым были внесены существенные изменения в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по вопросам, касающимся возникновения прав на земельные участки, перечня и порядка оформления документов, удостоверяющих такие права, форме соглашений (договоров) о переходе прав собственности на земельные участки, а также требований к технической землеустроительной документации и регистрации вещных прав на земельные участки.

            В настоящей публикации автор ознакомит читателей с этими изменениями и попытается проанализировать наиболее важные положения данных изменений.

            05.03.2009 г. Верховной Радой Украины был принят закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» № 1066 (далее по тексту – «закон № 1066»), которым законодатель внес изменения в Земельный кодекс Украины, закон Украины    « О землеустройстве» и закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Указанный закон был впервые опубликован в газете «Голос Украины» 01.04.2009 г. и вступил в силу через месяц со дня его опубликования, т.е. 01.05.2009 г. В газете «Урядовий кур*єр” он был опубликован лишь 08.04.2009 г., потому считается впервые официально обнародованным 01.04.2009 г.

            Первым пунктом закона № 1066 были внесены наиболее значимые изменения в ст.ст. 110,125,126,132, 184 Земельного кодекса Украины (далее по тексту – "ЗК Украины”). Ст. 184 данного кодекса относится к главе 31 "Землеустройство”, потому содержание ее изменений и их анализ будет проведен позднее наряду с изменениями в закон Украины "О землеустройстве”.

            Ни в одну из упомянутых статей ЗК Украины ранее изменения не вносились, и они действовали в первоначальной редакции от 25.10.2001 г. (т.е. с 01.01.2002 г., дня вступления в силу ЗК Украины  от 25.10.2001 г.).

Ст. 110 ЗК Украины ранее состояла из 2-х частей и давала понятие ограничения (отягощения) прав на земельные участки. Перечень таких ограничений был определен в ст. 111 ЗК Украины примерно ( он не был полным  и мог быть, к примеру,  дополнен сторонами в договоре иным, не указанным в законе способом ограничения). Ограничения использования земельного участка подлежали государственной регистрации и действовали в течение срока, установленного законом или договором. Указанные статьи кодекса предусматривали лишь возможность установления в договоре или законе ограничений на использование собственником принадлежащего ему земельного участка, а также сохранение силы ограничений при переходе права собственности на этот участок к иному лицу.  В ЗК Украины в старой редакции в ст.ст. 110,111 говорилось исключительно о земельном участке в целом и переходе прав на него также в целом (по крайней мере, это вытекало из формулировок данных статей, хотя, например, в ст.120 ЗК Украины говорится и о возможности перехода права собственности или права пользования на часть земельного участка в случае неопределения размера земельного участка в договоре об отчуждении объекта недвижимости либо при передачи участка в постоянное пользование. Глава 16 ЗК Украины, регулирующая вопросы земельного сервитута, допускала по сути определенные ограничения прав собственника одного земельного участка через использование его участка другим собственником в части прохода, проезда и т.п.как по всему земельному участку, так и по его части - автор).

Законом № 1066 ст. 110 ЗК Украины была дополнена частью 3, согласно которой раздел или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений (отягощений), ранее установленных на земельные участки, кроме случаев, когда такие ограничения (отягощения) распространялись лишь на часть земельного участка, которая в результате раздела или объединения земельного участка (земельных участков) не входила в состав вновь созданного земельного участка. Ввиду вполне вероятного отсутствия в том или ином договоре точного и четкого определения порядка действия ограничения (отягощения) именно на строго определенную часть земельного участка с указанием размеров (границ) этой части участка, порядка осуществления такого ограничения одним лицом и претерпевания данного ограничения другим лицом через круг их прав и обязанностей в договоре, регулирующем такое ограничение (отягощение), представляется весьма затруднительным для нотариусов прежде всего и для новых собственников земельных участков, создаваемых в процессе раздела или объединения земельных участков, правильного определения в некоторых случаях наличия или отсутствия ограничения прав на часть земельного участка и возможности осуществления таких объединения или раздела земельных участков. В данной ситуации видится широкое поле для работы юристов (адвокатов, нотариусов и других) при установлении того или иного ограничения на часть земельного участка и в процессе раздела и объединения земельных участков при наличии такого ограничения (отягощения).

Ст.ст. 125, 126 ЗК Украины в новом законе полностью изложены в новой редакции. Ранее часть первая ст. 125 указанного кодекса регулировала порядок возникновения права собственности и права пользования земельным участком: такие права возникали после получения собственником или пользователем земельного участка документа, удостоверяющего первое или второе право, коим являлся согласно ст. 126 того же кодекса государственный акт на право постоянного пользования или на право собственности на земельный участок, и государственной регистрации госакта в органах государственного земельного кадастра. Часть 2 той же нормы несколько дистанцировала право на аренду земли от права постоянного пользования и права собственности ввиду заключения договора аренды земельного участка и отсутствия государственного акта в этом случае, но при этом сохранялась необходимость государственной регистрации договора аренды, что согласовывалось с законом Украины «Об аренде земли». Часть 3 ст. 125 в старой редакции запрещала начинать использование земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), т.е. составлением землеустроительной документации, получения правоустанавливающего документа на земельный участок и государственной регистрацией этого документа.

В новой же редакции закона ст. 125 ЗК Украины состоит всего из одной части, в которую объединены все три права на земельный участок: собственности, аренды и постоянного пользования, и они возникают исключительно с момента государственной регистрации этих прав. Понятны стилистические изменения частей 1 и 2 в старой редакции закона на одну в новой редакции ввиду специфики аренды. Часть же 3 ст. 125 ЗК Украины в старой редакции не нашла своего отражения в новой редакции. Представляется, что законодатель посчитал достаточным включение законом № 578 от 11.01.2007 г. в Уголовный кодекс Украины новой статьи 197-1 «Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство», которой предусматривается уголовная ответственность за аналогичные действия.

Ст. 126 ЗК Украины согласно новому закону претерпела самые существенные изменения. Ранее она состояла всего из двух частей, которыми определялись виды правоустанавливающих документов, удостоверяющих право на земельный участок: государственный акт - в случае права собственности и права постоянного пользования и договор аренды земельного участка – в случае аренды земли. В редакции нового закона упомянутая правовая норма состоит из 9 частей, где наряду с государственными актами на право постоянного пользования  или право собственности, договорами аренды земельного участка определяются и иные правоустанавливающие документы, в частности, при приобретении земельного участка в собственность из земель частной собственности без изменения границ и целевого назначения этого участка. Т.е. при заключении договора купли-продажи, дарения, мены или иного договора (гражданско-правового соглашения, как определяет ЗК Украины и закон № 1066) об отчуждении земельного участка  (к примеру, таковым может являться и договор пожизненного содержания - автор) в порядке, установленном законом (имеется ввиду нотариальная форма таких договоров (соглашений) в случае приобретения по ним права собственности на земельный участок – автор), без изменения целевого назначения земельного участка и его границ право собственности на вновь приобретенный участок будет удостоверяться договором об отчуждении земельного участка, заключенным в нотариальной форме (удостоверенный нотариусом договор (соглашение). При получении наследником свидетельства о праве на наследство последнее в случае отсутствия изменения целевого назначения и границ земельного участка наследником также будет являться правоустанавливающим документом, удостоверяющим право собственности на приобретенный наследником земельный участок.

Во всех иных случаях право собственности на земельный участок по новому закону будет удостоверяться государственным актом. Данное нововведение позволит многим собственникам земли избежать волокиты, связанной с оформлением и государственной регистрацией права собственности на приобретенный земельный участок в органах земельного кадастра, уменьшит в значительной мере очереди там и время, необходимое для оформления земельных участков в собственность иных лиц. Право постоянного пользования земельным участком и право аренды земельного участка, как и ранее, будут удостоверяться соответственно государственным актом на право постоянного пользования земельным участком и договором аренды земельного участка.

            По новому закону № 1066 при удостоверении прав на землю не государственным актом, а иными документами конкретизируется процедура оформления документов. В частности, государственный акт на право собственности на земельный участок при его отчуждении будет приобщаться к договору (соглашению) об отчуждении земельного участка или к свидетельству о праве на наследство. На самом государственном акте нотариус, совершающий нотариальное действие в отношении правоустанавливающего документа, а также орган, осуществляющий регистрацию прав на земельный участок и ограничений этих прав, производят запись (делают отметку) об отчуждении земельного участка со ссылкой на правоустанавливающий документ, на основании которого произошло отчуждение земельного участка.

            Орган (должностное лицо, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество) в течение 14 дней со дня представления в этот орган правоустанавливающего документа обязан сделать на нем отметку о регистрации прав на земельный участок. Данный орган (должностное лицо) не вправе требовать для осуществления таких своих действий иные, кроме предусмотренных ст.126 ЗК Украины, документы.  Как известно, земельный участок относится к объектам недвижимости согласно части 1 ст. 181 ГК Украины и ст. 2 закона Украины « О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952. Как явствует из ст. 5 закона № 1952, держателем Государственного реестра прав на недвижимое имущество является центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, т.е. Государственный комитет Украины по земельным ресурсам, а администратором этого реестра - Центр государственного земельного кадастра, который и обеспечивает его ведение. Непосредственно регистрацию осуществляет государственный регистратор прав на недвижимое имущество (часть 1 ст. 8 того же закона). Однако к настоящему времени Государственный реестр прав на недвижимое имущество не сформирован и не создана единая система органов регистрации таких прав, вследствие чего по закону (пункт 5 "Заключительных положений" закона № 1952)  регистрация всех объектов недвижимости должна производится КП «БТИ». Несмотря на требования закона в данной части, в отношении земельных участков регистрацию прав производит Центр государственного земельного кадастра и его филиалы. За последние 6-7 лет это уже не первый случай «перетягивания одеяла на себя» именно в части регистрации прав на земельные участки (здесь можно вспомнить и ранее издаваемые по этому вопросу постановления КМУ, указы Президента Украины…- автор).

            В новой редакции ст. 126 ЗК Украины предусмотрены некоторые специфические особенности. В отношении приобретения права общей собственности на землю в случае изменения собственника земельного участка или приобретения права общей собственности на вновь приобретаемый участок (совладельцы жилого дома, супруги, члены фермерского хозяйства – автор) регистрирующий орган (должностное лицо) вносит изменения в госакт на право собственности в отношении круга сособственников земельного участка (новые соссобственники при переходе земельного участка из частной в общую собственность или один или несколько сособственников при их изменении – автор).

Если один из сособственников произвел выделение своей части земельного участка в отдельный участок, то до производства отчуждения такого вновь созданного земельного участка его собственник обязан получить государственный акт на этот новый земельный участок. Следовательно, до заключения договора купли-продажи или иного договора об отчуждении земельного участка собственник должен оформить материалы земельно-кадастровой документации на такой участок, получить госакт на него и зарегистрировать этот госакт в Центре государственного земельного кадастра.

В случае удостоверения прав собственности на несколько земельных участков одним государственным актом отчуждение любого из таких участков также производиться лишь после изготовления на каждый из этих участков госактов и регистрации соответствующих прав собственности в регистрирующем органе с учетом требований ст. 125 ЗК Украины.

Теперь, после введение в действие новой редакции отдельных положений ЗК Украины, определенной законом № 1066 от 05.03.2009 г., государственные акты на право собственности и право постоянного пользования земельным участком будут выдаваться только на один земельный участок. Лишь право постоянного пользования на земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания различных линейных объектов (линии электропередач, новые дороги и т.п.), может удостоверяться одним госактом на несколько земельных участков.

Законодатель законом № 1066 внес изменения и в ст. 132 ЗК Украины, а именно: он изменил пункт є, определяющий "обязательства сторон” как одно из существенных условий договора (соглашения) об отчуждении земельного участка на " права и обязанности сторон”; дополнил часть вторую ст. 132 ЗК Украины двумя новыми существенными условиями в виде "кадастрового номера земельного участка” и "момента перехода права собственности на земельный участок”. В отношении кадастрового номера - все более или менее понятно. Что же касается двух других упомянутых изменений, то с учетом содержания ст. ст. 334, 376, 509 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украины такие нововведения представляются несущественными: очевидно, что обязательства иначе, чем через права и обязанности, в данном случае не могут быть определены; момент перехода права собственности сторонами сделки определен конечно может, но возникнет-то это право у приобретателя только после его регистрации!!!

Также законодатель ввел еще одно, скорее техническое, изменение: он дополнил ст. 132 ЗК Украины новой частью, которой привел в соотвествие порядок заключения соглашений о переходе права собственности на земельные участки, определив госакт как обязательное приложение к сделке в случае отчуждения земельного участка частной собственности. Из данной правовой нормы по сути было убрано понятие «момент заключения соглашения о переходе прав собственности на земельный участок"»(часть 3 ст. 132 ЗК Украины в старой редакции), которое теперь просто и понятно определено через понятие "форма сделки о переходе права собственности на земельный участок»: нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

В дальнейшем законодатель привел в соответствие требования ст. 184 ЗК Украины, касающейся составляющей понятия «землеустройство» в части подготовки документов, удостоверяющих права на землю, а также ст. 56 закона Украины «О землеустройстве», в которой конкретизировал перечень документов, необходимых при оформлении технической документации при разделе или объединении земельных участков. Кроме этого, определено, что при наличии проектов землеустройства по отводу земельного участка  при передаче участка в собственность, пользование или изменении целевого назначения земельного участка  техническая документация по землеустройству для составления правоустанавливающих документов не разрабатывается.

Изменения в ст. 19 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»  тоже носят технический, уточнительный характер и определяют госакт как один из правоустанавливающих документов, удостоверяющих право на земельный участок только в случаях, определенных законом,т.е. в случае необходимости его оформления, о чем речь шла выше.

Заключительными положениями закона № 1066 предусмотрено, что до создания системы органов регистрации прав на недвижимое имущество отметки на госакте в отношении отчуждаемого земельного участка будут проставлять нотариус и регистрирующий орган (Центр государственного земельного кадастра). В случае, если до вступления в силу указанного закона соглашения (договоры) об отчуждении земельных участков без изменения его границ и (или) целевого назначения были заключены, свидетельства о праве на наследство выданы, но госакты еще не были получены собственником (пользователем) земельного участка, то нотариус по письменному запросу в течение 14 календарных дней получает в Центре государственного земельного кадастра подтверждение о неполучении гражданином госакта. Если такое подтверждение приходит нотариусу, то последний изымает  госакт, ставит на нем отметку о переходе права собственности на земельный участок, приобщает госакт к правоустанавливающему документу и возвращает обратившемуся лицу.

Какие же общие выводы можно сделать из всего вышесказанного? Несомненно, что в случае неполучения госакта при отчуждении земельного участка процедура получения правоустанавливающего документа и регистрации прав на земельный участок упростилась по времени: все же законодатель установил 14-дневный срок для постановки отметки в кадастровом органе, и документы там не будут находиться по году и более как было раньше, с учетом необходимости ранее обязательной подготовки земельно - кадастровой документации, ее согласования и т.д. То, что нотариусы теперь за совершение дополнительных нотариальных действий увеличат плату за свои услуги, - тоже несомненно, но все же срок совершения всех необходимых действий, получения информации у нотариуса несопоставим с аналогичным временным промежутком при прохождении всей процедуры в Центре государственного земельного кадастра. Возрастает и ответственность нотариусов за правильное и грамотное составление договоров (соглашений) и их удостоверение, однако, принимая во внимание несовершенство национального законодательства, возрастают и требования к правовой грамотности содержания договоров (соглашений) при отчуждении земельных участков. При вступлении в наследство все же ситуация проще: есть правоустанавливающий документ, есть материалы кадастровой документации, потому хоть и существует теоретическая вероятность оспаривания перехода права собственности уже в настоящее время, но все же она минимальна в большинстве случаев. Представляется, что очень важны будут, особенно при совершении сложных и значимых сделок, детали соглашений об отчуждении земельного участка, содержание их существенных условий, их соответствие законодательству и самостоятельная значимость в случае превуалирования над законом (диспозитивность или неурегулирование законом того или иного момента), сопоставление положений договора с положениями земельного и гражданского законодательства. И все же вкупе, принимая во внимание все стороны, нововведения видятся автору все же более предпочтительными, чем ранее существовавшие положения закона.

                                               Адвокат Виктор Колтунович